Can a foreign national buy property in Shatti Al Qurum?

Yes — but only inside an ITC-designated development. Shatti Al Qurum is an established district, so most of its stock is not open to foreign freehold. The exception is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat, which has been granted Integrated Tourism Complex (ITC) status — and ITC designation is precisely what lets foreign investors own freehold property in Oman and obtain a residency visa on that basis. Within this branded development, ownership is freehold for buyers of any nationality, with full rights to resell, lease and bequeath. Outside ITC projects, foreigners cannot freely buy freehold in Shatti.

What is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat, and what does it cost?

It is Oman's first luxury branded beachfront residence — a development of 156 homes (one-, two- and three-bedroom apartments plus four-bedroom penthouses) across two waterfront towers on the Shatti Al Qurum seafront, sharing the site with the new Mandarin Oriental, Muscat hotel. Developed by Eagle Hills, it offers direct private beach access, an outdoor pool with a children's pool, a residents' lounge, a games room and theatre, in-residence dining, and a Mandarin Oriental-trained team with a 24-hour concierge, valet, housekeeping and security. On price, entry starts from around OMR 161,888 for a one-bedroom (about 76 m²), with two-bedroom homes from roughly OMR 278,888 (132 m²) and a three-bedroom from OMR 483,888 (184 m²), per a May 2026 developer inventory snapshot; sizes run from 70 m² to 260 m². The payment plan is 25% on signing plus 75% over three years post-handover. Availability moves quickly in a single development — let us verify the current unit list before you reserve.

Will buying here qualify me for Oman's Golden Residency?

Yes, if your purchase reaches OMR 200,000. Oman grants a 10-year renewable Golden Residency to foreign buyers who invest OMR 200,000 or more in freehold real estate within an ITC. At the Mandarin Oriental residences, every two-bedroom (from ~OMR 278,888) and the three-bedroom clear that threshold outright, qualifying the buyer for the visa. A single one-bedroom (priced below OMR 200,000) does not on its own, though combining qualifying ITC purchases can. The visa includes the investor's spouse and first-degree relatives, allows business and leasing activity, and carries no requirement to physically reside in Oman.

What taxes and fees apply when I buy in Shatti Al Qurum?

Oman is one of the most tax-light property markets in the region. There is 0% annual property tax, 0% capital-gains tax and 0% personal income tax on rental income for owners. At acquisition you pay a one-time 3% title-deed registration fee on the property value, and 5% VAT applies to the instalments of a new-build purchase (not to resale). Service charges in Oman are typically modest by Gulf standards. Always confirm the exact figures for your specific residence with us before signing.

Why is Shatti Al Qurum considered Muscat's most prestigious district?

It sits at the intersection of the capital's diplomatic, cultural and luxury-hospitality cores. Developed from the mid-1980s, Shatti Al Qurum is Muscat's diplomatic quarter — home to a notable concentration of embassies and ambassadorial residences — and is famous for its low-density white villas and a long public beach that is among the busiest in the city. The Royal Opera House Muscat sits adjacent in Qurum Heights, and the seafront is lined with five-star hotels including the Grand Hyatt, Crowne Plaza and InterContinental. Scarce, tightly held land has long made Shatti the capital's most coveted residential postcode.

How is my money protected during construction, and is the property genuinely Mandarin Oriental-branded?

Buyer payments at the Mandarin Oriental residences are made into a developer escrow account (held at Bank Muscat for Eagle Hills Muscat Properties LLC), the standard protection mechanism for Omani developments, releasing funds against progress. On branding: the homes are managed and serviced to Mandarin Oriental standards, but — as stated in the developer's own materials — the residences are not developed, owned or sold by Mandarin Oriental Hotel Group; the developer uses the Mandarin Oriental name under licence. The hotel-grade management and 24-hour concierge are real; the legal owner and seller is the developer, Eagle Hills.

Home / Gebieden / Muscat/ Shatti Al Qurum, Muscat

Het meest gevestigde adres aan het strand van Muscat — en de eerste branded residences van het land.

Shatti Al Qurum, Muscat

Shatti Al Qurum is de meest prestigieuze kustwijk van de hoofdstad — een lange halve maan van openbaar strand en een met palmen omzoomde promenade tussen de Royal Opera House Muscat en het Qurum Beach Park. Ontwikkeld vanaf het midden van de jaren 80, concentreert het het diplomatieke, culturele en luxe horecaleven van Muscat: de Embassies District, de Grand Hyatt, Crowne Plaza en InterContinental, allemaal op enkele minuten van de Royal Opera House. Het paradepaardje op het gebied van volledig eigendom (freehold) is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat van Eagle Hills — de eerste luxe branded residences aan het strand van Oman, met 156 woningen verdeeld over twee torens aan het water, directe toegang tot een privéstrand en volledige eigendom (freehold) voor kopers van elke nationaliteit. Met 0% vastgoedbelasting en een Golden Residency van 10 jaar vanaf OMR 200,000, is een gevestigde prestige-postcode nu ook toegankelijk voor buitenlandse investeerders.

Shatti seafront · Embassies District · Qurum Heights · Madinat Sultan Qaboos (aangrenzend) · Qurum CBD Established beachfront · Diplomatic & cultural core · Luxury hospitality hub

Jaarlijkse vastgoedbelasting

Projecten op Palmera

BEREIKBAARHEID

Waar Shatti Al Qurum, Muscat ligt.

Shatti ligt aan de kustlijn van Muscat, waarbij Sultan Qaboos Street (Highway 1) het verkeer naar het westen richting Al Khuwair en de diplomatieke wijk voert, en binnenlandse routes Qurum CBD, Madinat Sultan Qaboos en de luchthavenroute met elkaar verbinden.

Rijtijden

Royal Opera House Muscat~5 min

Qurum CBD & winkelen~5 min

Sultan Qaboos Grand Mosque~10–12 min

Muscat International Airport~25–30 min

Metro & openbaar vervoer

Auto & taxi · Not applicable

Dichtstbijzijnde station momenteel: —

Muscat heeft geen metro- of tramnetwerk. Shatti Al Qurum is bereikbaar via de weg — de wijk ligt aan de kustcorridor, op enkele minuten van Qurum CBD en de Royal Opera House, en op ongeveer 25–30 minuten van Muscat International Airport. Binnen het waterfront zelf zijn het strand, de promenade, de hotels en de Mandarin Oriental residences op loopafstand.

Hoofdwegen

Sultan Qaboos StreetHighway 1

Al Qurum Street—

LEVEN IN DE WIJK

Een compleet leven — zonder uw woning te verlaten.

Onderwijs

The American British Academy (Qurum, aangrenzend)
Internationale scholen in heel Qurum & Madinat Sultan Qaboos
Kinderopvang en kleuterscholen in de diplomatieke wijk

Gezondheidszorg

Ziekenhuis en klinieken in Shatti / Qurum (volgens de wijkgidsen)
Particuliere medische centra in heel Qurum CBD

Winkelen

Winkels & winkelcentra in Qurum CBD
Horeca en retail aan het strand bij het Mandarin Oriental waterfront
Lokale winkels langs de Shatti seafront

Recreatie

Openbaar strand & corniche van Shatti Al Qurum
Royal Opera House Muscat
Al Qurum Park / Qurum Beach Park
Vijfsterren beachclubs (Grand Hyatt, Crowne Plaza, InterContinental)

Bezienswaardigheden

Royal Opera House Muscat
Embassies District
The Residences at Mandarin Oriental, Muscat
Qurum Beach Park

DE CIJFERS

De cijfers. Geen opsmuk.

Shatti Al Qurum is van oudsher het meest begeerde woonadres van Muscat — een exclusieve, laagbouwwijk aan het strand waar de grond schaars is en het aanbod tot voor kort uitsluitend uit erfpacht of villa's bestond. De doorbraak voor buitenlandse investeerders is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat: dankzij de status van geïntegreerd toeristisch complex (ITC) opent dit project voor het eerst de deur naar volledige eigendom (freehold) aan het strand op dit gevestigde adres, voor kopers van elke nationaliteit. De prijzen in deze branded residence starten vanaf OMR 161,888 voor een appartement met 1 slaapkamer (76 m²), met woningen met 2 slaapkamers vanaf OMR 278,888 (132 m²) en een woning met 3 slaapkamers vanaf OMR 483,888 (184 m²), op basis van een betalingsplan van de ontwikkelaar met 25% aanbetaling en 75% gespreid over drie jaar na oplevering. Oman heft 0% jaarlijkse vastgoedbelasting, 0% belasting op meerwaarde en 0% inkomstenbelasting op huurinkomsten; de aankoopkosten bedragen een eenmalige 3% registratie van de eigendomsakte plus 5% btw op de termijnen voor nieuwbouw. Huurrendementen voor de hele wijk en een verkoopperm²-index voor Shatti worden niet door één gezaghebbende bron gepubliceerd, dus we vermelden deze hier niet — vraag ons naar een waardebepaling per unit voordat u een beslissing neemt.

CIJFERS INDICATIEF, GEEN GARANTIE · PER 2026-06-08

PAST HET BIJ U?

Voor wie Shatti Al Qurum, Muscat het beste bij u past.

Zeer geschikt als u…

Prestige-gerichte lifestyle-kopers die het meest gevestigde adres aan het strand van Muscat willen — met ambassades, de Royal Opera House en vijfsterrenhotels vlak voor de deur
Investeringskopers in branded residences die op zoek zijn naar een zeldzaam, uniek vastgoedobject — de eerste Mandarin Oriental residences van Oman met door het hotel beheerde service
Geïnteresseerden in een Golden Visa — een residentie met twee of meer slaapkamers hier voldoet aan de drempel van OMR 200,000 voor het verlengbare visum voor 10 jaar

Kijk verder als u…

Kopers die een ruime off-plan keuze of een lage instapprijs zoeken — het aanbod in volledige eigendom (freehold) voor buitenlanders in Shatti is in feite geconcentreerd in één branded residence project; het betreft instapklare, afgewerkte woningen in plaats van een grote pijplijn aan nieuwe projecten

1 PROJECT IN SHATTI AL QURUM, MUSCAT

Wat er beschikbaar is op dit moment.

Direct uit de catalogus — gesorteerd op laagste prijs.

COMPLETED

Eagle Hills

The Residences at Mandarin Oriental, Muscat

1–4 Oplevering 2025

Vanaf
161,888OMR

GOED OM TE WETEN

Veelgestelde vragen over Shatti Al Qurum, Muscat.

Kan een buitenlander vastgoed kopen in Shatti Al Qurum?+

Ja, maar uitsluitend binnen een project met de status van een geïntegreerd toeristisch complex (ITC). Shatti Al Qurum is een gevestigde wijk, waardoor het merendeel van het vastgoedaanbod niet beschikbaar is voor buitenlandse kopers in volledige eigendom (freehold). De uitzondering is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat, dat de status van geïntegreerd toeristisch complex (ITC) heeft verkregen — en precies deze ITC-status stelt buitenlandse investeerders in staat om vastgoed in volledige eigendom (freehold) te verwerven in Oman en op basis daarvan een verblijfsvergunning te verkrijgen. Binnen dit branded residence project is het eigendom in volledige eigendom (freehold) voor kopers van elke nationaliteit, met het volledige recht om te verkopen, te verhuren en na te laten. Buiten ITC-projecten kunnen buitenlanders niet vrijelijk vastgoed in volledige eigendom kopen in Shatti.

Wat is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat, en wat zijn de kosten?+

Het is de eerste luxe branded residence aan het strand van Oman — een project van 156 woningen (appartementen met één, twee en drie slaapkamers, plus penthouses met vier slaapkamers) verdeeld over twee torens aan het water aan de kust van Shatti Al Qurum, waarbij het terrein wordt gedeeld met het nieuwe Mandarin Oriental, Muscat hotel. Ontwikkeld door Eagle Hills, biedt het directe toegang tot een privéstrand, een buitenzwembad met een kinderbad, een lounge voor bewoners, een speelkamer en een theater, dineren in de residentie, en een door Mandarin Oriental getraind team met een 24-uurs conciërge, valet parking, huishoudelijke dienst en beveiliging. Qua prijs start de instapprijs vanaf circa OMR 161,888 voor een appartement met één slaapkamer (ongeveer 76 m²), met woningen met twee slaapkamers vanaf circa OMR 278,888 (132 m²) en een appartement met drie slaapkamers vanaf OMR 483,888 (184 m²), volgens een voorraadoverzicht van de ontwikkelaar uit mei 2026; de oppervlakten variëren van 70 m² tot 260 m². Het betalingsplan is 25% bij ondertekening plus 75% over drie jaar na oplevering. De beschikbaarheid verandert snel in een enkel project — laat ons de huidige lijst van beschikbare units voor u verifiëren voordat u reserveert.

Kom ik in aanmerking voor het Golden Visa van Oman als ik hier koop?+

Ja, als uw aankoopbedrag OMR 200,000 bereikt. Oman kent een voor 10 jaar verlengbaar Golden Visa toe aan buitenlandse kopers die OMR 200,000 of meer investeren in vastgoed in volledige eigendom (freehold) binnen een ITC. Bij de residenties van Mandarin Oriental overschrijdt elk appartement met twee slaapkamers (vanaf ~OMR 278,888) en het appartement met drie slaapkamers deze drempel ruimschoots, waardoor de koper in aanmerking komt voor het visum. Een los appartement met één slaapkamer (geprijsd onder OMR 200,000) volstaat op zichzelf niet, hoewel het combineren van in aanmerking komende ITC-aankopen wel mogelijk is. Het visum omvat de echtgenoot en familieleden in de eerste graad van de investeerder, staat bedrijfs- en verhuuractiviteiten toe en stelt geen eis om fysiek in Oman te verblijven.

Welke belastingen en kosten zijn van toepassing als ik koop in Shatti Al Qurum?+

Oman is een van de meest belastingvriendelijke vastgoedmarkten in de regio. Er geldt 0% jaarlijkse vastgoedbelasting, 0% meerwaardebelasting en 0% inkomstenbelasting op huurinkomsten voor eigenaren. Bij aankoop betaalt u een eenmalige registratiekosten van 3% voor de eigendomsakte over de vastgoedwaarde, en er is 5% btw van toepassing op de termijnen van een nieuwbouwaankoop (niet op doorverkoop). De servicekosten in Oman zijn doorgaans bescheiden naar Golf-standaarden. Bevestig altijd de exacte cijfers voor uw specifieke residentie bij ons voordat u tekent.

Waarom wordt Shatti Al Qurum beschouwd als de meest prestigieuze wijk van Muscat?+

Het ligt op het kruispunt van de diplomatieke, culturele en luxe-hospitality kernen van de hoofdstad. Ontwikkeld vanaf het midden van de jaren tachtig, is Shatti Al Qurum de diplomatieke wijk van Muscat — de thuisbasis van een opmerelijke concentratie van ambassades en ambtswoningen — en het is beroemd om zijn witte villa's met een lage bouwdichtheid en een lang openbaar strand dat tot de drukste van de stad behoort. Het Koninklijk Operahuis van Muscat ligt aangrenzend in Qurum Heights, en de kustlijn is bezaaid met vijfsterrenhotels, waaronder de Grand Hyatt, Crowne Plaza en InterContinental. De schaarse en felbegeerde grond heeft Shatti al lang tot de meest gewilde woonpostcode van de hoofdstad gemaakt.

Hoe wordt uw geld beschermd tijdens de bouw, en is het vastgoed daadwerkelijk een Mandarin Oriental branded residence?+

Betalingen van kopers bij de residenties van Mandarin Oriental worden gestort op een derdengeldenrekening (escrow) van de ontwikkelaar (aangehouden bij Bank Muscat voor Eagle Hills Muscat Properties LLC), het standaardbeschermingsmechanisme voor projecten in Oman, waarbij gelden gefaseerd vrijkomen op basis van de bouwvoortgang. Wat betreft de branding: de woningen worden beheerd en onderhouden volgens de normen van Mandarin Oriental, maar — zoals vermeld in de materialen van de ontwikkelaar zelf — worden de residenties niet ontwikkeld, eigendom van of verkocht door de Mandarin Oriental Hotel Group; de ontwikkelaar gebruikt de naam Mandarin Oriental onder licentie. Het beheer op hotelniveau en de 24-uurs conciërge zijn reëel; de juridische eigenaar en verkoper is de ontwikkelaar, Eagle Hills.