Yabancı Yatırımcılar İçin Gürcistan'da Emlak Vergileri (2026 Rehberi)

Yabancı bir yatırımcının Gürcistan hakkında sorduğu ilk sorulardan biri aynı zamanda en önemlisidir: Vergi daireleri ne kadar pay alacak? Cevap, yatırımcıların beklediğinden çok daha olumlu. Gürcistan, konut kira gelirlerinde 5%'lik sabit oran, sadece iki yıllık mülkiyetin ardından tam sermaye kazancı istisnası, çoğu bireysel malikin fiilen hiç ödemez olduğu yıllık emlak vergisi ve satın almanın kendisinde fiilen sıfıra yakın işlem vergileri ile bölgedeki en düşük vergili gayrimenkul piyasalarından biri olarak ün kazanmıştır.

Ancak “düşük vergi” ile “sıfır vergi” aynı şey değildir. 5%'lik oran yalnızca doğru seçimi yaptığınızda geçerlidir; mülkü ticari olarak kullanırsanız sermaye kazancı istisnasını kaybedebilirsiniz ve satın alımınıza KDV'nin dahil olup olmadığı, işlemin nasıl yapılandırıldığına bağlıdır.

Bu rehber, 2026 yılında Gürcistan'daki yabancı bir gayrimenkul yatırımcısının karşılaşması muhtemel her bir vergiyi; PwC’nin Gürcistan vergi özetleri, Gürcistan Maliye Bakanlığı ve yerel Andersen vergi pratiği gibi birincil vergi kaynaklarından alınan verilerle adım adım ele almaktadır. Kuralların gerçekten belirsiz olduğu durumlarda, tahminde bulunmak yerine bunu açıkça belirtiyoruz.

Gürcistan neden vergi dostu bir gayrimenkul piyasasıdır?

Gürcistan'ın uluslararası alıcılara hitap etmesi, kasıtlı olarak basit ve düşük oranlı bir vergi sistemine dayanmaktadır. Devir vergilerini, damga vergilerini, servet vergilerini ve yüksek kira geliri dilimlerini üst üste bindiren birçok Avrupa piyasasının aksine Gürcistan, gayrimenkul vergisi yükünü dar tutmakta ve temel oranları düşük seviyelerde belirlemektedir.

Bir yatırımcı için öne çıkan temel noktalar oldukça nettir:

• Gayrimenkul ediniminde devir vergisi ve damga vergisi yoktur – PwC'ye göre edinim vergisi fiilen 0%'dır.
• Seçim yapan bireyler için konut kira gelirlerinde standart 20% yerine sabit 5% oran uygulanır.
• İki yıldan fazla mülkiyetin ardından tam sermaye kazancı istisnası sağlanır.
• Yalnızca hane halkı geliri belirli bir eşiği aştığında geçerli olan bir yıllık emlak vergisi vardır – bu nedenle çoğu bireysel malik hiçbir ödeme yapmaz.

Bir araya getirildiğinde bu özellikler, Gürcistan'daki bir kiralık gayrimenkulün ömür boyu vergi yükünün bölgesel standartlara göre mütevazı olduğu anlamına gelir. Aşağıdaki bölümlerde, daha düşük oranlardan gerçekten yararlanabilmeniz için yerine getirmeniz gereken koşullar da dahil olmak üzere her biri sırasıyla açıklanmaktadır.

Kira geliri vergisi: 5% oran ve yararlanma koşulları

Gürcistan'daki gayrimenkulünüzü kiraya verir ve kira geliri elde ederseniz, en cazip seçenek indirilmiş sabit orandır. PwC’nin Gürcistan vergi özetine göre, konut kira gelirleri, giderleri düşmemeyi tercih eden bireyler için sabit 5% oranında vergilendirilir. Masraflarınızı (yönetim ücretleri, onarımlar, faturalar vb.) düşmek isterseniz, bunun yerine net tutar üzerinden standart 20% oranına tabi olursunuz.

Kiralamalık yatırımcıların çoğu için, brüt üzerinden 5% seçimi, net üzerinden 20% alternatifine göre daha basit ve daha ucuzdur; çünkü 20% net seçeneğinin avantajlı olabilmesi için brüt gelirin yaklaşık 75%'inden fazlasını gider olarak düşmeniz gerekir ki bu nadiren gerçekleşir.

Düzeltilmesi gereken yaygın bir yanlış anlaşılmaya değinmek gerekir. Gürcistan, 1% küçük işletme (bireysel girişimci) rejimi ile ünlüdür ve bazı alıcılar bunun kira gelirleri için de geçerli olduğunu varsayar. Ancak geçerli değildir. Gürcistan Andersen vergi pratiğinin açıkladığı üzere, 1% küçük işletme rejimi kira gelirlerini kapsamaz – konut kiralaması için asıl seçeneğiniz 5% konut seçimi ile 20% varsayılan oran arasındadır.

Kira geliri seçeneği	Oran	Uygulama alanı	En uygun durum
Konut seçimi	5%	Brüt kira (gider düşümü yok)	Çoğu standart kiralamalık yatırımcı
Standart rejim	20%	Net kira (düşülebilir giderler sonrası)	Yüksek giderli veya düşük kârlı kiralamalar
1% küçük işletme rejimi	uygulanamaz	Kira gelirlerine UYGULANMAZ	Kiralama için geçerli değildir

Sermaye kazancı vergisi ve 2 yıllık istisna kuralı

Nihayet satış yaptığınızda, haberler sabırlı yatırımcılar için daha da iyi. Gürcistan Andersen pratiğine göre, bir konut gayrimenkulünün satışından elde edilen sermaye kazancı 5% oranında vergilendirilir – ancak mülke iki yıldan fazla süredir sahipseniz tamamen istisnadır.

Bu iki yıllık kural, al ve tut yatırımcısı için en değerli tek vergi özelliğidir. Satın alın, en az iki yıl elinizde tutun, satın ve kazancınız genellikle vergiden muaf olur. Proje aşamasındaki ve markalı projelerin genellikle sadece tamamlanması ve istikrar kazanması bile bu kadar uzun sürdüğü göz önüne alındığında, birçok yatırımcı iki yıllık engeli doğal olarak aşar.

Dikkat edilmesi gereken önemli bir istisna vardır. Mülk ticari olarak kullanılırsa istisna kaybedilebilir. Bir üniteden aktif, ticari tarzda bir operasyon yürüten yatırımcılar, konut istisnasının nihai satışları için geçerli olmaya devam edeceğini varsaymadan önce yerel düzeyde özel danışmanlık almalıdır. İki yıldan fazla süreyle elde tutulan pasif bir konut kiralaması için istisna, en önemli avantajdır.

Yıllık emlak vergisi: 40,000 GEL gelir eşiği

Gürcistan'da yıllık bir emlak vergisi uygulanmaktadır, ancak bireysel maliklerin büyük bir kısmını istisna tutacak şekilde yapılandırılmıştır. PwC'ye göre yıllık emlak vergisi, mülkün piyasa değerinin 0.05% ile 1% arasında değişen belediye vergisidir ve – ki bu çok önemlidir – yalnızca malikin yıllık hane halkı geliri 40,000 GEL'yi aştığında ödenir. Vergi her yıl 15 Kasım'a kadar ödenmelidir.

Başka bir deyişle, yıl boyunca toplam hane halkı geliriniz 40,000 GEL'nin altındaysa, vergi yükümlülüğü kapsamının tamamen dışına çıkarsınız. Uygulandığı durumlarda ise oran, gelir seviyesine göre 0.05%-1% bandı içinde belediye tarafından belirlenir.

Burada hassasiyet konusunda bir uyarıda bulunmak gerekir: genel 0.05%-1% aralığı doğrulanmış olsa da, çevrimiçi olarak bazen alıntılanan belirli ara alt bantlar (örneğin tek bir sabit orta bant oranı) güvenilir bir şekilde doğrulanmamıştır. Bu bandı bir aralık olarak kabul edin ve tek bir alıntılanan yüzdeye güvenmek yerine tam belediye oranınızı yerel olarak teyit edin.

Yeni inşa ve ikinci el alımlarda KDV

Gürcistan'ın standart KDV oranı 18%'dir ve PwC'ye göre, herhangi bir 12 aylık dönemde cirosu 100,000 GEL'yi aşanlar için KDV mükellefiyeti zorunludur. Tutmak veya kiralamak üzere ev satın alan sıradan bir birey için KDV, genellikle alıcının kapanışta ödediği ayrı bir kalem olmaktan ziyade satıcı/geliştirici ile ilgili bir konudur.

Kuralların değişkenlik gösterdiği bu alanda, yatırımcılara sahte bir kesinlikten ziyade dürüstlük daha iyi hizmet eder. Kasım 2025'te yapılan bir değişiklikle, 1 Ocak 2029'a kadar yürürlükte kalacağı belirtilen gayrimenkul/inşaat ile ilgili bir KDV önlemi getirilmiştir, ancak kesin mekanizması – tam olarak hangi işlemleri ve alıcıları kapsadığı – henüz netlik kazanmamıştır. Bu nedenle, genel olarak düz bir “yeni inşa alıcıları 18% KDV öder” kuralı olduğunu varsaymayın. Pratik çıkarım, KDV uygulamasının özel işleminiz için yazılı olarak teyit edilmesini sağlamaktır:

• Geliştiriciye teklif edilen fiyata KDV'nin dahil olup olmadığını sorun.
• İmzalamadan önce Kasım 2025 değişikliğinin satın alımınıza nasıl uygulandığını teyit edin.
• KDV'yi modelinize ancak uygulama belgelendikten sonra dahil edin – varsayılan bir kabul olarak değil.

Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları: AB ve Rusya açığı

Yabancı bir yatırımcı için, iki kez – bir kez Gürcistan'da ve bir kez de kendi ülkenizde – vergilendirilip vergilendirilmeyeceğiniz sorusu, genellikle Gürcistan'daki oranın kendisi kadar önemlidir. Bu konuda Gürcistan oldukça güvencededir. Gürcistan Maliye Bakanlığı'na göre, ülke Almanya, Fransa, Kıbrıs ve Birleşik Krallık da dahil olmak üzere yürürlükte olan 58 çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına sahiptir.

Bu anlaşmalar, genellikle vergilendirme yetkisini tahsis ederek veya Gürcistan'da ödenen vergi için kendi ülkenizde bir mahsup hakkı tanıyarak, kira veya kazanç gibi gelirlerin her iki yargı bölgesinde de tam olarak vergilendirilmemesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır. Kesin kolaylık, vergi mukimi olduğunuz ülkeye ve belirli anlaşmaya bağlıdır, bu nedenle mekanizmayı kendi ülkenizdeki bir danışmanla teyit edin.

Dikkat çekici bir açık var: aynı Maliye Bakanlığı kaynağına göre, Gürcistan ile Rusya arasında bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunmamaktadır. Rusya'da vergi mükellefiyeti olan yatırımcılar, kira gelirlerinin ve kazançlarının nasıl değerlendirileceğine özellikle dikkat etmelidir, çünkü örneğin AB sakinleri için geçerli olan anlaşma güvencesi burada mevcut değildir.

İşlem vergileri: kapanış maliyetleri neden bu kadar düşük?

Gürcistan'da satın almanın en çekici özelliklerinden biri, kapanışta ödemeyeceğiniz şeylerdir. PwC'ye göre Gürcistan'da devir vergisi ve damga vergisi yoktur – gayrimenkul edinim vergisi fiilen 0%'dır.

Bu tek gerçek, Gürcistan'daki toplam kapanış maliyetlerinin bölgedeki en düşük maliyetler arasında olmasının büyük bir nedenidir. Yalnızca devir vergilerinin bile satın alma fiyatının birkaç yüzdesine ulaşabildiği piyasalarda, herhangi bir devir vergisi veya damga vergisinin olmaması, bir yatırımcının net giriş maliyetini ve dolayısıyla tahsis edilen sermaye üzerindeki reel getiriyi önemli ölçüde iyileştirir.

Ayrıca satın almanın kendisini de basitleştirir: hesaplanacak bir edinim vergisi, gezinilecek bir damga vergisi tarifesı ve tamamlanma etrafında zamanlaması gereken bir devir vergisi ödemesi yoktur.

Uygulamalı örnek: Batum'daki bir kiralık ünitenin toplam vergisi

Parçaları bir araya getirmek için, yalnızca yukarıdaki oranları kullanan stilize bir örneği ele alalım. Aşağıdaki rakamlar açıklayıcıdır – vergi kurallarının nasıl etkileşime girdiğini gösterirler, belirli bir gayrimenkulün performansına dair bir tahmin değildir.

Yabancı bir yatırımcının Batum'da bir konut dairesi satın aldığını, uzun vadeli kiraya verdiğini ve daha sonra iki yıldan fazla elde tuttuktan sonra sattığını hayal edin:

Aşama	Vergi uygulaması	Oran
Satın alma / kapanış	Devir vergisi yok, damga vergisi yok (PwC)	0%
Yıllık kira geliri	Konut seçimi, brüt kira üzerinden (PwC)	5%
Yıllık emlak vergisi	Yalnızca hane halkı geliri > 40,000 GEL ise; aksi halde yok (PwC)	Değerin 0-1%'si
>2 yıl sonra satış	Sermaye kazancı tamamen istisna (Andersen)	0%

Yıllık 40,000 GEL gelir eşiğinin altında kalan, iki yıldan fazla elde tutan ve konut kira oranını seçen bir yatırımcı için etkili vergi süreci çarpıcıdır: satın almada 0%, kira gelirinde 5% ve nihai kazançta 0%. Yıllık emlak vergisinin geçerli olduğu durumlarda bile, piyasa değeri üzerinden 0.05%-1% bandında yer alır ve her yıl 15 Kasım'da ödenir.

Gonio'da deniz kıyısında bir markalı rezidans, Tiflis'te nehir kıyısında bir ünite veya şehir merkezinde bir daire seçmeniz durumunda da aynı yapı geçerlidir – vergi kuralları ulusaldır, projeye özel değildir.

Palmera ile vergi avantajlı Gürcistan gayrimenkullerini keşfedin

Gürcistan'ın vergi çerçevesi, tam olarak markalı ve proje aşamasındaki rezidansların inşa edildiği al ve tut, kira odaklı stratejiyi ödüllendirir. Bu kuralların belirli bir projede nasıl işlediğini görmek isterseniz, Palmera Batum ve Tiflis genelinde özenle seçilmiş bir portföyle çalışır – deniz kıyısındaki Gonio'daki Radisson Blu Residences ve Eagle Hills'in Gonio Yachts & Marina projesinden, Tbilisi Waterfront'a ve Tiflis'teki MIRA VERDE – Trussardi Residences'a kadar. Palmera Gürcistan gayrimenkullerinin tamamına göz atabilir veya bunların arkasındaki geliştiricileri inceleyebilirsiniz.

Vergi sonuçları, ikametgâhınıza ve her bir işlemi nasıl yapılandırdığınıza bağlıdır; bu nedenle, size özel bir tablo için team@palmera.realestate adresinden veya +971 54 215 4066 numarasından bir Palmera danışmanıyla görüşün. Bu makale genel bilgi niteliğindedir, vergi tavsiyesi değildir – taahhütte bulunmadan önce durumunuzu her zaman nitelikli bir Gürcistan vergi uzmanıyla teyit edin.