Tbilisi Downtown vestigt de naam NEXT in Avlabari, de historische wijk op de hoge linkeroever van de Mtkvari met uitzicht over de rivier op de Old Town. Het is een van de meest karakteristieke wijken van de hoofdstad — een doolhof van oude straten, kerken en uitkijkpunten dat een golf aan restauraties en nieuwbouw heeft aangetrokken, nu het zwaartepunt van Tbilisi weer naar de kern verschuift.
De locatie spreekt voor zich. Avlabari ligt op korte loopafstand van de Old Town, de zwavelbaden en de kabelbaan van Rike Park, en ligt aan een metrolijn die de wijk rechtstreeks verbindt met de rest van de stad — het soort centrale, goed ontsloten adres dat zijn waarde behoudt en het hele jaar door verhuurbaar is, in plaats van alleen in het hoogseizoen.
Het aanbod hier slaat de studio-categorie volledig over en begint bij appartementen met 1 slaapkamer van 58 tot 73 vierkante meter, oplopend via woningen met 2 slaapkamers tot in de hoge honderden, en culminerend in indelingen met 3 slaapkamers van maximaal 145 vierkante meter. Woningen worden opgeleverd als een White Box shell, klaar om in te richten, met royale plafonds van 3.3 meter; turnkey en renovatie-afwerkingspakketten zijn beschikbaar als betaalde upgrades, en parkeren in de blokken A, B en C wordt aangeboden vanaf $20,000. De bouw is al in volle gang, met de oplevering gepland voor 2028.
Georgië stelt geen restricties aan buitenlandse freehold eigendom, waardoor een buitenlandse koper een appartement hier bezit op exact dezelfde voorwaarden als een Georgische onderdaan. De prijzen beginnen bij $165,000 voor een appartement met 1 slaapkamer en lopen op tot $413,700 voor de grootste woning met 3 slaapkamers. Een representatieve betalingsstructuur is 30% aanbetaling bij ondertekening, waarbij het resterende saldo van 70% rentevold wordt gespreid over een termijnplan van 27 maanden van circa $4,278 per maand, met het restbedrag verschuldigd bij oplevering.
Tbilisi Downtown is de eerste branded residence van NEXT in de Georgische hoofdstad, gelegen aan Aleksandre Tsurtsumia Street 12 in het hart van Avlabari. Het project is goedgekeurd door de Architectural-Historical Council van het stadhuis van Tbilisi en ontworpen als een laagbouwwoning die trouw blijft aan de schaal en het karakter van Old Tbilisi in plaats van deze te overschrijven — aangelegde binnenplaatsen, open pleinen, een weelderige tuin en kinderspeelplaatsen zijn verweven tussen de blokken om de ontwikkeling een rustige, groene kern te geven op enkele minuten loopafstand van de Holy Trinity Cathedral, de zwavelbaden, de Bridge of Peace en Rike Park.
De gedeelde voorzieningen gaan veel verder dan de residentiële verdiepingen: een binnenzwembad, een restaurant, een fitnessruimte en spa, een business lounge, een bibliotheek en een royaal bemeten lobby, naast recreatieve en gemeenschappelijke ruimtes op het hele terrein. Het dagelijkse beheer wordt intern verzorgd door het eigen property-managementteam van NEXT, dat receptie, 24/7 concierge en beveiliging, roomservice en wasservice en valet parking verzorgt — een hospitality-laag die eigenaren in staat stelt hun woning achter te laten terwijl hun appartement wordt onderhouden en, indien gewenst, aan gasten wordt verhuurd.
Rendement op investering (ROI): het interne huurprogramma van NEXT vormt de basis voor de projecties van de ontwikkelaar, die het inkomen modelleren na aftrek van een 40% brand-managementfee, een jaarlijkse servicekosten en belasting. Over de vier voorbeeldunits in de analyse loopt het gemiddelde rendement over tien jaar van circa 10.5% per jaar voor een 115.2 m² appartement met 2 slaapkamers (gekocht voor $320,256, een cumulatief bedrag van $321,689 of ongeveer 100% van de prijs) tot ongeveer 12.4% voor een 44.5 m² appartement met 1 slaapkamer ($126,825, cumulatief $149,206 of ongeveer 118% van de prijs), met een 66.7 m² appartement met 1 slaapkamer op circa 11.4% ($208,504 cumulatief, 109% terugverdientijd) en een 37 m² studio op ongeveer 11.9% ($131,712 cumulatief, 114% terugverdientijd). De nettorendementen starten in het bereik van 5.6–6.4% in het eerste volledige jaar en stijgen naar de 13 tot 16% naarmate het gebouw ouder wordt, aangezien de verwachte bezetting stijgt van ongeveer 58–62% bij de opening in 2027 naar de 90 tot 95% tegen het midden van de jaren 2030 en het gemiddelde dagtarief jaar op jaar stijgt. Dit zijn de projecties van de ontwikkelaar en geen gegarandeerde cijfers, en het daadwerkelijke rendement is afhankelijk van de kamertarieven en bezetting.
