Tbilisi Downtown implante le nom Next à Avlabari, le quartier historique sur la rive gauche surélevée de la Mtkvari qui regarde, de l'autre côté du fleuve, vers la Vieille Ville. C'est l'un des quartiers les plus typés de la capitale — un enchevêtrement de vieilles rues, d'églises et de points de vue qui a attiré une vague de restauration et de constructions neuves à mesure que le centre de gravité de Tbilissi s'est déplacé de nouveau vers son cœur.
L'emplacement constitue l'argument en soi. Avlabari se trouve à une courte distance de marche de la Vieille Ville, des bains de soufre et du téléphérique du parc Rike, sur une ligne de métro qui le relie directement au reste de la ville — le type d'adresse centrale et bien desservie qui conserve sa valeur et reste louable tout au long de l'année plutôt que seulement en saison.
La gamme ici fait l'impasse sur la catégorie studio et débute par des appartements d'une chambre de 58 à 73 mètres carrés, s'élevant à travers des logements de deux chambres approchant les cent mètres carrés et culminant avec des agencements de trois chambres allant jusqu'à 145 mètres carrés. Les logements sont livrés en coque White Box prête à aménager, avec de généreux plafonds de 3,3 mètres ; des forfaits de finition clés en main et de rénovation sont disponibles en options payantes, et le stationnement dans les blocs A, B et C est proposé à partir de 20 000 $. La construction est déjà en cours, avec une livraison prévue pour 2028.
La Géorgie n'impose aucune restriction à la pleine propriété étrangère, de sorte qu'un acheteur étranger détient ici un appartement aux mêmes conditions exactes qu'un ressortissant géorgien. Les prix vont de 165 000 $ pour un une chambre à 413 700 $ pour le plus grand logement de trois chambres. Une structure représentative consiste en 30 % d'apport à la signature, le solde de 70 % porté sans intérêt sur une période de paiement échelonné de 27 mois d'environ 4 278 $ par mois, le reliquat étant dû à la livraison.
Tbilisi Downtown est la première résidence de marque de NEXT dans la capitale géorgienne, située au 12 de la rue Aleksandre Tsurtsumia, au cœur d'Avlabari. Le projet a été approuvé par le Conseil architectural et historique de la mairie de Tbilissi et conçu comme une résidence de faible hauteur qui reste fidèle à l'échelle et au caractère du vieux Tbilissi plutôt que de les effacer — cours paysagées, places ouvertes, un jardin luxuriant et des aires de jeux pour enfants sont tissés entre les blocs pour donner au projet un cœur calme et verdoyant, à quelques minutes de marche de la cathédrale de la Sainte-Trinité, des bains de soufre, du pont de la Paix et du parc Rike.
Les équipements partagés vont bien au-delà des étages résidentiels : une piscine intérieure, un restaurant, une salle de sport et un spa, un salon d'affaires, une bibliothèque et un lobby généreusement dimensionné, aux côtés d'espaces récréatifs et communs répartis dans l'ensemble du domaine. L'exploitation au quotidien est assurée en interne par la propre équipe de gestion immobilière de NEXT, qui fournit réception, conciergerie et sécurité 24h/24 et 7j/7, service de chambre et de blanchisserie et voiturier — une couche d'hospitalité qui permet aux propriétaires de fermer et de quitter le bien pendant que leur appartement est entretenu et, s'ils le souhaitent, loué à des clients.
Retour sur investissement : le programme de location interne de NEXT sous-tend les projections du promoteur, qui modélisent des revenus nets d'une commission de gestion de marque de 40 %, d'une charge de service annuelle et de la taxe. Parmi les quatre logements échantillons de son analyse, le rendement annuel moyen sur dix ans va d'environ 10,5 % par an pour un deux chambres de 115,2 m² (acheté 320 256 $, un cumul de 321 689 $ soit environ 100 % du prix) à environ 12,4 % pour un une chambre de 44,5 m² (126 825 $, cumul de 149 206 $ soit environ 118 % du prix), avec un une chambre de 66,7 m² à environ 11,4 % (208 504 $ cumulés, 109 % d'amortissement) et un studio de 37 m² à environ 11,9 % (131 712 $ cumulés, 114 % d'amortissement). Les rendements nets s'ouvrent dans la fourchette de 5,6 à 6,4 % la première année pleine et grimpent à un niveau situé entre 10 et 15 % à mesure que le bâtiment monte en maturité, le taux d'occupation prévisionnel passant d'environ 58 à 62 % à l'ouverture en 2027 à un niveau d'un peu plus de 90 % vers le milieu des années 2030 et le tarif journalier moyen augmentant d'année en année. Il s'agit des projections du promoteur et non de chiffres garantis ; les rendements réels dépendront des tarifs des chambres et du taux d'occupation.
